Il real estate logistico continua a distinguersi come uno dei comparti più solidi e dinamici dell’economia europea. In un contesto macroeconomico segnato da incertezza, inflazione dei costi e tassi ancora selettivi, la logistica conferma fondamentali robusti: domanda strutturale, tassi di occupazione elevati, offerta limitata e crescente centralità strategica per industria, distribuzione ed e-commerce.
I dati diffusi da Prologis Italia il 29 gennaio 2026 offrono un osservatorio privilegiato per leggere questi trend. Non solo come bilancio di un 2025 positivo, ma come chiave di interpretazione di un mercato che entra in una nuova fase: meno espansiva sul piano quantitativo, più selettiva sul piano qualitativo, energetico e infrastrutturale.
Il contesto europeo: offerta scarsa, domanda resiliente
Secondo Prologis Research, nel 2026 l’Europa resterà uno dei mercati logistici più attivi a livello globale. I tassi di vacancy (di spazi cioè non affittati o non occupati) sono attesi sotto il 5%, mentre la nuova offerta continuerà a essere frenata da vincoli strutturali: complessità autorizzative, aumento dei costi di costruzione e – sempre più – difficoltà di accesso alla rete elettrica.
Tale squilibrio tra domanda e offerta sostiene i valori degli asset migliori e sposta l’attenzione degli investitori verso piattaforme già pronte, efficienti e localizzate lungo i principali corridoi logistici. In questo scenario, l’Italia emerge come uno dei mercati con il maggiore potenziale di crescita.
Perché l’Italia accelera
Le ragioni che rendono l’Italia uno dei mercati logistici più promettenti per il 2026 sono molteplici e convergenti:
- Crescita dell’e-commerce: la penetrazione online è ancora inferiore rispetto ad altri Paesi europei, ma cresce a ritmi tra i più elevati. Dal livello attuale intorno all’11%, è attesa tra il 14% e il 14,5% entro il 2030, con un impatto diretto sulla domanda di spazi logistici moderni.
- Centralità dei corridoi logistici: assi come Milano–Piacenza–Bologna–Roma concentrano popolazione, consumi e infrastrutture, ma soffrono cronica scarsità di prodotto di nuova generazione.
- Vincoli urbanistici e di suolo: la difficoltà di sviluppare nuovi insediamenti rende più strategici gli asset esistenti e i terreni già pronti allo sviluppo.
- Energia come fattore discriminante: automazione, refrigerazione, data-driven warehousing e ricarica dei veicoli elettrici richiedono potenze elevate. In molte aree industriali i tempi di allacciamento arrivano a 12–24 mesi, spingendo le aziende verso immobili già predisposti.
Il risultato è un mercato meno speculativo, ma più selettivo, dove la qualità dell’infrastruttura conta quanto – se non più – della posizione.
Il bilancio 2025 di Prologis Italia
In questo contesto, il 2025 di Prologis Italia si chiude con numeri che riflettono la solidità del comparto:
- Circa 120 milioni di euro investiti tra nuovi sviluppi e acquisizioni nel solo 2025;
- Circa 960 milioni di euro investiti complessivamente in Italia negli ultimi cinque anni;
- Oltre 80.000 m² consegnati o avviati nel corso dell’anno;
- Portafoglio di oltre 1,8 milioni di m² distribuiti su 119 edifici nei principali mercati italiani;
- Tasso di occupazione del 99,6%, circa tre punti sopra la media di mercato.
Un livello di occupazione che testimonia non solo la domanda, ma anche la crescente polarizzazione del mercato a favore di asset più performanti.
Sviluppi e acquisizioni: focus sui corridoi strategici
Nel 2025 Prologis ha avviato nuovi progetti per circa 100 milioni di euro, con oltre il 50% in modalità Build-to-Suit. Ccelta che riflette l’evoluzione della domanda: meno standardizzazione, più personalizzazione, maggiore integrazione tra edificio e processo logistico.
Gli interventi si sono concentrati lungo i principali assi nazionali:
- Area milanese: Pozzuolo DC4 per RS Components e Carpiano DC1 per CEDASPE (Gruppo Maschinenfabrik Reinhausen);
- Piacenza: avvio di Piacenza DC8 e sviluppo speculativo di Piacenza DC11;
- Roma: proseguimento dello sviluppo speculativo di Tor Cervara DC1.
Sul fronte delle acquisizioni, l’ingresso di Carpiano DC2 e Vimodrone DC1 rafforza ulteriormente la presenza nell’area a più alta tensione domanda-offerta del Paese.
Terreni, pipeline e visibilità sul 2026
Un indicatore chiave per gli investitori è la disponibilità di pipeline. A fine 2025, Prologis detiene in Italia 64 ettari di terreni edificabili, in crescita di oltre il 16% rispetto all’anno precedente.
Dato particolarmente rilevante in un Paese dove la disponibilità di suolo logistico pronto allo sviluppo è uno dei principali colli di bottiglia del mercato. La pipeline 2026 appare quindi solida, con un buon livello di visibilità su nuovi sviluppi e locazioni.
LE 5 RAGIONI PER CUI L’ITALIA CORRE NEL 2026
1. Domanda strutturale ancora insoddisfatta
La penetrazione dell’e-commerce in Italia resta inferiore alla media europea, ma cresce rapidamente. Questo genera una domanda strutturale di spazi logistici moderni che il mercato non è ancora in grado di soddisfare pienamente.
2. Offerta limitata e barriere all’ingresso elevate
Vincoli urbanistici, scarsità di suolo e tempi autorizzativi lunghi riducono drasticamente la nuova offerta. Per investitori e sviluppatori, questo si traduce in maggiore visibilità dei flussi e protezione del valore degli asset esistenti.
3. Corridoi logistici ad alta tensione domanda–offerta
Assi come Milano–Piacenza–Bologna–Roma concentrano popolazione, consumi e infrastrutture, ma soffrono una cronica mancanza di prodotto di nuova generazione, rendendo questi mercati tra i più competitivi d’Europa.
4. Energia come nuovo driver immobiliare
Disponibilità elettrica, fotovoltaico on-site e predisposizione all’automazione sono diventati fattori decisivi. Gli immobili logistici capaci di garantire potenze elevate e tempi rapidi di operatività acquisiscono un vantaggio competitivo crescente.
5. Mercato più maturo e selettivo
Dopo la fase espansiva, il settore entra in una nuova maturità: meno sviluppo speculativo, più Build-to-Suit, maggiore attenzione a qualità, flessibilità ed ESG. Un contesto ideale per investimenti di medio-lungo periodo.
Energia e decarbonizzazione: il nuovo cuore dell’immobiliare logistico
Uno dei messaggi più chiari emersi dai dati 2025 riguarda il ruolo dell’energia. Il magazzino non è più solo contenitore di merci, ma una infrastruttura energetica.
In Italia, Prologis ha raggiunto a fine 2025 una capacità rinnovabile complessiva di circa 24 MWp, con oltre 8.000 tonnellate di CO₂ evitate ogni anno grazie al programma SolarSmart. Nel 2026, a Lodi DC8, sarà realizzato il più grande impianto fotovoltaico per autoconsumo mai sviluppato dal Gruppo in Europa (5 MWp).
A livello globale, Prologis ha superato 1 GW di capacità solare installata, integrata con sistemi di accumulo. Un’evoluzione che trasforma i tetti dei magazzini in asset strategici, capaci di supportare l’operatività dei clienti e rafforzare la resilienza dei sistemi energetici.
Essentials Operations: investimenti dentro gli edifici
Accanto allo sviluppo immobiliare, cresce il peso degli investimenti “inside the box”. Nel 2025 la piattaforma Essentials Operations ha supportato in Italia 53 progetti, per 7,8 milioni di euro di investimenti dei clienti, in crescita del 19% rispetto al 2024.
Per il 2026 è attesa un’ulteriore crescita di circa il 10%. Un segnale chiaro: il valore non è solo nel mattone, ma nella capacità di rendere gli edifici immediatamente operativi, efficienti ed energeticamente pronti.
2026: un mercato più selettivo, ma ancora molto attivo
Guardando al 2026, le prospettive restano positive. Le trattative avviate nella seconda metà del 2025 sono destinate a tradursi in nuove locazioni, mentre l’offerta continuerà a rimanere strutturalmente limitata.
Per investitori e operatori, il messaggio è chiaro: il ciclo non è finito, ma è cambiato. Cresceranno meno i metri quadrati, ma di più il valore strategico degli asset. Energia, localizzazione, flessibilità e qualità costruttiva diventeranno i veri fattori distintivi.
In questo scenario, l’Italia – per domanda latente, posizione geografica e bisogno di modernizzazione – si candida a essere uno dei mercati logistici più attivi e interessanti d’Europa nel 2026.
