Nel 2025 la logistica immobiliare si è confermata uno dei pilastri della crescita del mercato immobiliare italiano, in forte continuità con il contesto positivo generale. In particolare – come spiega un’indagine di DILS, leader nel mercato dei servizi immobiliari – il settore logistico ha registrato investimenti complessivi pari a circa 2,2 miliardi di euro, con una crescita del 31% rispetto al 2024 e un quarto trimestre particolarmente positivo, con investimenti prossimi a 1 miliardo di euro, uno dei migliori risultati trimestrali storici.
Nel contesto di un mercato immobiliare complessivo da 12,4 miliardi di euro, la logistica si conferma così tra le «asset class» più attrattive per capitali internazionali ed una delle più stabili in termini di rischio/rendimento.
Il profilo degli investimenti
Il report Dils evidenzia una forte coerenza con le dinamiche «core-driven» – ovvero basate sul «cuore» dell’attività – osservate anche nel settore uffici. Questo comporta un’elevata incidenza di operazioni core, cioè incentrate sulle attività principali dell’azienda, una forte presenza di investitori internazionali e la preferenza per asset (macchinari, veicoli, merci, ecc.) di nuova generazione, immobili prime (proprietà di prestigio, caratterizzate da altissimo livello, posizioni eccellenti e valore elevato) lungo i principali corridoi logistici e location strategiche per l’ultimo miglio e la distribuzione nazionale.
Questa impostazione riflette una ricerca di stabilità dei flussi di cassa, in un contesto macroeconomico percepito come favorevole e resiliente.
Take-up logistico: domanda strutturalmente elevata
Dal lato dell’occupazione del suolo, la logistica mostra fondamenta estremamente solide. Il take-up – ovvero il volume totale di spazi di magazzino e centri logistici presi in affitto o acquistati dagli operatori del settore – del quarto trimestre 2025 ammonta a circa 815.000 mq, miglior risultato trimestrale degli ultimi due anni. Il take-up annuo 2025 raggiunge invece quasi 2,5 milioni di mq, in linea con il 2024. Per il settimo anno consecutivo si arriva ad un assorbimento superiore ai 2 milioni di mq.
Questi dati confermano che la domanda non è ciclica, ma strutturalmente sostenuta e che il settore ha superato la fase di «picco eccezionale» del 2023, entrando in una fase di normalizzazione su livelli elevati.
Canoni e rendimenti: stabilità e compressione graduale
Per quanto riguarda i canoni d’affitto, il «prime rent» si conferma a 70 €/mq/anno. Una stabilità presente anche sui mercati principali di Milano e Roma, a differenza della forte crescita osservata negli uffici. Questo indica un maggiore equilibrio tra domanda e offerta ed un percorso di vendita/affitto (pipeline) più reattivo rispetto ad altri beni immobili.
Quanto al prime yield (il tasso di rendimento annuo o rendita da locazione dei migliori immobili situati nelle posizioni più richieste), nell’ultimo trimestre 2025 si situa al 5,20%. Secondo gli esperti di DILS si tratta dell’avvio di un percorso di graduale compressione, con un’ulteriore riduzione attesa nel corso del 2026. Il differenziale di rendimento rispetto agli uffici «core» rende la logistica particolarmente appetibile per investitori di alto livello.
Investitori selettivi e asset di prima qualità
In generale si assiste ad una forte selettività degli investitori anche nella logistica, con centralità di asset prime e di qualità elevata e ad una pressione su stock limitato, nella logistica mitigata da una pipeline più efficiente rispetto agli uffici. In sintesi, mentre il settore office soffre una carenza strutturale di prodotto di qualità alta, la logistica riesce a sostenere la domanda grazie a uno sviluppo più allineato alle esigenze del mercato, mantenendo però elevati standard qualitativi.
In conclusione nel 2025 la logistica si conferma una delle asset class più solide e mature del mercato immobiliare italiano, caratterizzata da volumi in crescita, domanda di metratura strutturalmente elevata, canoni stabili e prime yield ancora competitivi.
In un contesto di crescente selettività, il settore rappresenta in sostanza un punto di equilibrio tra rendimento e rischio, soprattutto per capitali core e internazionali.
