Il mercato immobiliare logistico continua a crescere, ma lo fa in modo diverso rispetto agli anni del boom. Nel primo semestre 2026 gli investimenti nel comparto sono aumentati del 30%, mentre il take-up nazionale ha raggiunto 1,5 milioni di mq, in crescita rispetto allo stesso periodo del 2025. Allo stesso tempo, però, la domanda sta diventando più selettiva e gli operatori sembrano prestare maggiore attenzione alla reale funzionalità degli immobili. È questa, probabilmente, la chiave di lettura più interessante della 41ª edizione del Borsino Immobiliare della Logistica, elaborato dal Dipartimento Research di WCG – World Capital Group in collaborazione con Scenari Immobiliari.
Il patrimonio logistico italiano ha ormai superato i 50 milioni di mq, distribuiti in quasi 4.300 immobili. Una massa di spazi che testimonia quanto la logistica sia diventata una componente strutturale del sistema produttivo italiano, ma che al tempo stesso rende più evidente la distanza tra gli immobili destinati a conservare il proprio valore e quelli che rischiano di diventare progressivamente meno appetibili.
Non serve più soltanto un grande capannone
Il dato sulla domanda fotografa bene questo cambiamento. L’80% delle richieste riguarda immobili inferiori ai 15.000 mq e il 35% si concentra addirittura sotto i 5.000 mq, quota in aumento rispetto al semestre precedente. È un segnale interessante anche per gli operatori logistici. La crescita della domanda non si traduce necessariamente nella ricerca di grandi superfici. Al contrario, sembra emergere una maggiore esigenza di flessibilità e prossimità, con spazi più dimensionati sulle effettive necessità delle reti distributive.
È una dinamica che può essere letta anche alla luce della trasformazione dei flussi: più distribuzione urbana e regionale, maggiore necessità di avvicinare le merci ai mercati di consumo, sviluppo dell’e-commerce e delle consegne rapide, ma anche reti sempre più articolate e meno dipendenti da un unico grande hub. Il mercato, quindi, non cerca semplicemente metri quadrati. Cerca metri quadrati che abbiano una funzione precisa all’interno della rete.
Milano e Roma a 76 euro al metro quadro
Sul fronte degli affitti, intanto, sembra essersi consolidata la fase di normalizzazione iniziata nel 2025. I canoni prime rimangono sostanzialmente stabili: 76 euro/mq/anno a Milano e Roma, 70 euro a Bologna e 63 a Verona.
La stabilità dei canoni non significa però che tutti gli immobili siano sullo stesso piano. Anzi, il rapporto evidenzia una crescente polarizzazione. Nelle aree dove il prodotto è scarso, come quella Logistica Padovana, il differenziale tra immobili prime e second hand tende a ridursi. Tradotto per chi deve scegliere una struttura: la posizione può valere più della qualità nominale dell’edificio. Un immobile non nuovissimo, ma inserito in una location strategica e difficile da sostituire, può mantenere una capacità attrattiva superiore a quella di una struttura più recente ma collocata in un’area meno competitiva. È un elemento destinato a pesare sempre di più nelle decisioni immobiliari delle aziende logistiche.
Le trattative diventano lunghe e gli incentivi più selettivi
Anche i tempi raccontano un mercato meno impulsivo rispetto alla fase espansiva degli anni scorsi. Le trattative richiedono mediamente tra 8 e 12 mesi e rimane diffuso il ricorso agli incentivi. Ma anche qui emerge una differenza geografica importante. Nelle location primarie aumentano gli sconti inferiori al 10%, mentre nei mercati meno competitivi prevalgono incentivi superiori al 20%.
È una sorta di doppia velocità del mercato: dove la posizione è forte, il proprietario conserva maggiormente il proprio potere contrattuale; dove l’offerta è più facilmente sostituibile, deve invece concedere di più. Per gli operatori questo significa che la ricerca immobiliare può diventare un elemento sempre più strategico della progettazione della rete, e non soltanto una voce di costo da negoziare.
Il 5,2% dei rendimenti conferma la fiducia degli investitori
Anche gli investitori continuano a considerare la logistica un comparto strutturale. I rendimenti prime sono al 5,2% nelle aree di Milano e Roma e al 5,4% nei mercati di Bologna e Verona. Il dato va letto insieme alla crescita degli investimenti: i capitali non sembrano dunque essersi allontanati dalla logistica, ma stanno diventando più prudenti nella selezione degli asset. È una distinzione importante. Non è più il mercato della corsa al capannone logistico, ma quello della selezione del capannone giusto. E il concetto di “giusto” sta cambiando.
La nuova variabile si chiama lavoro
La location resta infatti il principale fattore competitivo, ma non viene più valutata soltanto in base alla distanza da autostrade, interporti, porti o grandi centri di consumo. Entra sempre più esplicitamente nella valutazione anche la disponibilità di personale qualificato.
È un passaggio tutt’altro che secondario. Un magazzino può essere perfettamente posizionato sulla carta e diventare poco conveniente se l’azienda non riesce a trovare autisti, addetti al magazzino, manutentori, tecnici o personale capace di gestire impianti automatizzati. In altre parole, la geografia della logistica sta diventando anche la geografia del lavoro.
Questo potrebbe modificare nel tempo le strategie localizzative delle imprese: non necessariamente il terreno più economico o il punto più vicino a un’autostrada sarà quello più conveniente, se attorno a quell’immobile non esiste un bacino di lavoratori adeguato.
E il magazzino deve prepararsi all’automazione
A complicare ulteriormente il quadro ci sono automazione e intelligenza artificiale, che stanno modificando processi e configurazione degli spazi. Il magazzino del futuro non sarà semplicemente più grande o più vicino a una determinata infrastruttura: dovrà essere tecnologicamente compatibile con i processi che dovrà ospitare.
Altezza, portata dei pavimenti, layout, impianti, disponibilità energetica, connettività e possibilità di introdurre automazione diventano quindi elementi che incidono sulla vita utile dell’immobile. Ed è probabilmente qui che si trova uno dei principali trend dei prossimi anni: la crescente distanza tra immobili logistici concepiti come semplici contenitori e strutture progettate come infrastrutture operative della supply chain.
La logistica cresce, ma cresce la distanza tra i vincitori e gli altri
Il quadro restituito dal Borsino è dunque meno lineare di quanto potrebbe suggerire il +30% degli investimenti. Il mercato è solido e il take-up cresce, ma contemporaneamente aumenta la selettività. Gli immobili nelle location più forti continuano ad avere domanda e capacità di mantenere il valore; quelli meno competitivi devono invece ricorrere a incentivi più consistenti per attirare gli operatori.
Per chi lavora nella logistica, la conseguenza è concreta: la scelta immobiliare pesa sempre di più sulla competitività della rete. E questo spiega anche perché, in presenza di investimenti tecnologici importanti e di esigenze operative destinate a durare molti anni, l’acquisto dell’immobile può tornare a essere considerato un’alternativa interessante alla locazione.
La fase che si apre, insomma, non sembra quella di una contrazione del mercato. Piuttosto quella di una sua maturazione: meno corsa ai metri quadrati, più attenzione alla loro capacità di produrre efficienza.
