Magazzini che diventano musei a cielo aperto, visitati da scuole e università per comunicare il ruolo strategico della logistica. Urban e street art per decorare i capannoni e metterli al centro della rinascita di un settore, portato sempre più spesso a farsi bello per attrarre talenti e forza lavoro (quasi) introvabile. È questa la filosofia che sta guidando il progetto Parklife di Prologis, la multinazionale quotata alla borsa di New York, che in Italia gestisce parchi già attivi a Lodi, Piacenza, Romentino e Bologna a cui si aggiunge l’ultimo nato a Castelnuovo di Porto, che va ad ampliare l’off erta di Roma.
Una realtà da 37.500 metri quadri che ospita le attività di MARR Spa e che può vantare la più grande installazione di pannelli fotovoltaici finora realizzato da Prologis: 2 MWp, in grado di generare circa 2,6 milioni di kWh di energia pulita all’anno. Un incontro in equilibrio quindi tra bellezza e sostenibilità, replicato anche in altre strutture, a cui si aggiungono servizi, centri sportivi, impianti per il tempo libero e per il sostegno alle comunità: un mix per trasformare i magazzini da «non-luoghi» a spazi attrattivi per chi ci lavora o vive in prossimità.
Sandro Innocenti (foto a lato), Senior Vice President e Regional Head Southern Europe di Prologis, spiega in questa intervista a Uomini e Trasporti la strategia che sta alla base del progett o e la visione che sta guidando le scelte di Prologis in Italia.
Come nasce Parklife?
«Il magazzino è sempre stato qualcosa improntato alla funzionalità, per molto tempo sono stati immobili brutti e relati vamente poco curati. Dal 2019 noi abbiamo cercato di introdurre una nuova visione: non soltanto garanzia di funzionalità e operatività, ma immobili attraenti per chi ci lavora e per le comunità che ci vivono attorno. Sinceramente non credo che abbiamo fatto nulla di straordinariamente innovativo, ma replicato quello che si faceva con i grandi stabilimenti industriali, penso per esempio al dopolavoro ferroviario».
Parklife non è però un progetto solo italiano…
«Facciamo Parklife in tutto il mondo. Fa parte della filosofia Prologis, ma in ogni paese lo decliniamo secondo la sensibilità culturale. Per esempio, i centri sportivi li facciamo in Italia e in Spagna. La street art solo in Italia. In Spagna e in Francia facciamo anche corsi di aggiornamento professionale per persone che vogliono venire a lavorare nella logistica. In Italia, dove la conoscenza del settore è ancora ridotta e parziale, preferiamo avere musei all’aria aperta che attraggono molte più persone con gruppi da 60 visitatori ogni fine settimana che entrano in contatto con questo mondo e si rendono conto di quale impatto ha la logistica sulle loro vite».
Qual è il peso della bellezza sui prezzi dei magazzini?
«Anche in questi progetti è il mercato che guida e determina il canone di un immobile. Se vogliamo una continuità nei clienti dobbiamo essere allineati ai prezzi di mercato. Ma dobbiamo dare anche servizi che mettano i clienti nelle condizioni di trovare le professionalità che servono».
Per esempio?
«Per convincere ingegneri informatici, laureati in varie discipline e chef, che normalmente non uscirebbero dal centro di Roma, ad andare a Castelnuovo di Porto devo dar loro qualcosa in più. Ecco, il fatto che ci sia la street art, un parco urbano con alberature, un lago artificiale per raccogliere le acque piovane e altri servizi, credo che possa fare la differenza nelle scelte di questi professionisti».
Parliamo di ultimo miglio: quali sono le condizioni per i magazzini? Qui è la rigenerazione urbana a fare la differenza?
«La richiesta del mercato è elevata: per l’e-commerce servono magazzini vicino ai consumatori; quindi, rigenerare spazi urbani è una scelta sicuramente vincente perché ci si avvicina al consumatore finale. La rigenerazione di spazi industriali abbandonati è qualcosa che ormai facciamo da anni. Abbiamo fatto dei magazzini attorno a Milano. Adesso abbiamo un progetto per le ex officine Romanazzi di Torcervara a Roma: un luogo che stiamo rigenerando anche dal punto di vista sociale. Contiamo di completare il progetto entro giugno 2026».
Molte aziende stanno aprendo filiali al Sud. Avete progetti sotto Roma?
«Abbiamo già dei magazzini al Sud, a Napoli e a Enna, ma rappresentano una parte minima del nostro portafoglio che rispecchia la attuali dinamiche del mercato. Le abitudini dei consumatori del Sud sono diverse rispetto a quelle dei consumatori del Nord. Quindi il processo di diffusione della grande distribuzione al Sud è in ritardo rispetto alle altre regioni italiane: probabilmente tra 10 anni il meridione sarà quello che oggi è Roma e quello che dieci anni fa era Milano. Quando il mercato sarà maturo prenderemo in considerazione le regioni meridionali per i nostri progetti».
Come vedete oggi il mercato italiano della logistica?
«Si tratta di un mercato periferico. La Francia, per esempio, è molto più matura e molto più attiva dal punto di vista della logistica. Quando si parla di supply chain in Francia la gente sa di che cosa si tratta. In Italia l’abbiamo scoperto un po’ con il Covid. La Francia è un mercato in cui transitano merci che vanno in tutti gli Stati dell’Unione. L’Italia è uno Stato periferico in cui transitano soltanto le merci desti nate al consumo interno o che vengono esportate dall’Italia. Quindi, dobbiamo riconoscerlo, è un mercato di serie B. Per la loro posizione geografica Francia, Germania, Olanda e Polonia sono di serie A».
Di che cosa avrebbe bisogno l’Italia per diventare di serie A?
«Il mio pallino è che la logisti ca in Italia avrebbe bisogno di più comunicazione, più conoscenza. Ecco che torna centrale il ruolo dell’arte e dei musei».
