L’anno è partito con il piede giusto per il settore dell’immobiliare logistico in Italia. Nel primo trimestre 2026, l’assorbimento di superfici per logistica e industria ha raggiunto 860.000 m², segnando una crescita del 78% su base annua. È quanto emerge dall’analisi di JLL, pubblicata a fine aprile, che fotografa un mercato in forte accelerazione trainato quasi interamente dagli operatori della logistica conto terzi.
I 3PL dominano la scena
Il dato più significativo riguarda il ruolo degli operatori logistici conto terzi, che hanno pesato per oltre l’85% dell’intero assorbimento trimestrale. Quattro grandi operazioni – di cui due sopra i 100.000 m² – hanno da sole generato circa 350.000 m² di nuove superfici occupate. Una concentrazione che racconta di un settore della logistica esternalizzata in piena espansione, con le imprese industriali e del retail sempre più propense a delegare la gestione degli spazi a specialisti.
Geograficamente, il mercato resta polarizzato: oltre il 60% dell’assorbimento si è concentrato nell’area metropolitana di Milano, che conferma il suo ruolo di hub logistico centrale del Paese.
Investimenti in calo, ma mercato attivo
Sul fronte degli investimenti il quadro è più articolato. I capitali affluiti nel comparto si sono attestati a circa 430 milioni di euro, pari al 12% del volume complessivo dell’immobiliare commerciale italiano nel trimestre. Un dato che suona positivo, ma che nasconde una flessione: rispetto al Q1 2025, gli investimenti sono calati del 30%, con operazioni di dimensione mediamente inferiore rispetto all’anno precedente. Un segnale che il mercato resta vivace sul fronte dell’occupazione, ma che gli investitori istituzionali si muovono con maggiore cautela nelle dimensioni dei singoli deal.
Sul fronte dell’offerta, nel trimestre sono stati completati oltre 300.000 m² di nuovi spazi, di cui più del 30% di tipo speculativo — cioè costruito senza locatario già acquisito, scommettendo sulla domanda futura. Un indicatore di fiducia nel mercato da parte dei developer, nonostante la selettività degli investitori.
Un settore che regge
Il primo trimestre 2026 conferma che la logistica rimane uno dei comparti più solidi dell’immobiliare commerciale italiano, sostenuto dalla crescita strutturale dell’e-commerce, dalla riorientazione delle supply chain verso hub più vicini ai mercati di consumo e dalla crescente professionalizzazione del settore 3PL. La concentrazione milanese resta un elemento di riflessione per chi punta alla diversificazione territoriale della rete logistica nazionale.
